21世纪经济报道记者 唐婧、吴霜 北京、上海报道
首套房贷款“认房不用认贷”终于有望落地。
据新华社消息，近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
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通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
据住房和城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
值得注意的是，《通知》的提法是“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，这意味着该政策并不是统一执行，各个城市仍然有一定的自主决定权。另有地产人士告诉21世纪经济报道记者，相比于之前只有住建部提及推动“认房不用认贷”，本次《通知》由央行、金融监管总局和住建部联合印发，这意味着政策距离落地又近了一步。
据诸葛数据研究中心整理，目前北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海、东莞和海口共计18个城市仍然执行“认房又认贷”，后续“认贷”的部分是否会放松值得期待。
另一个利好消息是，同日下午，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
利好两类购房群体 一线城市跟进概率较大
住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
改善性住房换购税费减免等政策，此前已经实施，因此，住房贷款“认房不用认贷”的表态，成为市场关注的焦点。根据对首、二套房认定标准的不同，个人住房贷款政策可以分为“认房又认贷”“认房不（用）认贷”“认贷不认房”三种，且严格程度依次递减。因为事关购房者的购房首付比例和贷款利率，上述举措被认为是设置购房者门槛和调节楼市热度的重要手段。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对21世纪经济报道记者表示，上述三项举措中“认房又认贷”最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款就按照二套房的标准来发放。二套房的首付和房贷利率都明显更高，因此不利于购房者改善住房。
以北京为例， 在“认房又认贷”的政策下，购买二套普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，商贷利率为5年期LPR基础上加105个基点；改为“认房不用认贷”的话，购买二套普通自住房的首付款比例变为不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例变为不低于50%，商贷利率则变为为5年期LPR基础上加55个基点。可以看出，若实施“认房不用认贷”，能非常明显地降低改善型住房需求的首付和利率成本。
王小嫱进一步指出，三部门明确推动落实“认房不用认贷”，主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出换房，另一类是在常住地外其他城市有过房贷记录、但本地无房的购房客群。政策落地后，这两类客群再次购买房屋就可以享受首套房的首付比例和房贷利率，可以明显减少购房成本。在她看来，对市场而言，“认房不用认贷”政策的落地有利于满足合理的改善性住房需求，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。
不过，王小嫱也指出，三部门推动“认房不用认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着“认房不用认贷”虽然符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。预计在当前市场持续下行的背景下，一线城市跟进的概率较大。
“认房又认贷”曾在中国房地产调控史上多次扮演为楼市大降温的角色，尤其是在一线城市。因此，市场对“认房不用认贷”能否取代“认房又认贷”，重新提振楼市预期保持高度关注。有房地产金融专家告诉记者，此时在一线城市取消“认房又认贷”、推行“认房不用认贷”对有利于提振楼市预期，政策调整优化恰逢其时。但也有房地产从业人士担忧此举会过度刺激一线城市房价上涨，可以考虑有附加条件的执行。
贝壳研究院曾回顾中国2010年至当前的两轮完整的房地产市场调控周期，该研究院称，在成交量方面，2010年启动“认房又认贷”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；北京同年成交量较上一年的高位下降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。
贝壳研究院还称，2016年末至2017年初，一线城市相继重启“认房又认贷”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。一线城市房价“易涨难跌”，在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由“认房又认贷”政策引起。
贝壳研究院认为，“认房不用认贷”的落地，可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。
“金九银十”能再来吗？
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者表示，“认房不用认贷”是释放改善性住房需求的有效措施。而“认房又认贷”主要是在房地产供需关系比较紧张或房价上涨压力比较大的情况下，对住房需求的适度抑制措施，同时也是有效抑制投资性购房的手段。
崔光灿认为，当前房地产供需关系已经发生了重大改变，实施“认房不用认贷”，仍是坚持房住不炒的前提下，更好支持以置换型改善性住房需求，使住房需求有序合理释放，既是促进房地产供需关系的手段，更是支持居民更快更好改善住房的措施。
数据显示，当前我国房地产行业仍处于低迷阶段，住宅开发投资和销售仍在下降。国家统计局8月15日发布的数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%；1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。
一、二线城市的房地产市场也表现温吞。7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。
在三部门发声推动“认房不用认贷”之前，部分二三线城市已实际落地了“认房不用认贷”。据21世纪经济报道记者7月底梳理，已有韶关、杭州、天津、威海、北海等地已实际落实“认房不用认贷”。8月1日，央行再提实施差别化住房信贷政策，引导首付和贷款利率下调，有序调整存量房贷利率。8月3日，河南郑州发布稳楼市“组合拳”，提出15项政策措施，成为7月28日以来首个执行“认房不用认贷”政策的城市。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者，本次三部委明确提出将“认房不用认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地，对于一线城市而言，同样存在政策预期。由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。若地方加快政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市“金九银十”行情或可期。
