8月22日，保利物业（HK06049，股价37.900港元，市值209.71亿港元）发布的2023年半年业绩公告显示，上半年实现营收71.4亿元（人民币，下同），同比提升10.7%；毛利15.1亿元，同比上升15.8%；归母净利润7.6亿元，同比上升21.5%。

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值得注意的是，2023年物业行业正处于由“规模发展”，逐渐进化到“高质量发展”的变化中，根据已公布的半年报业绩，物企营收增速趋缓，盈利能力普遍出现明显下滑，分化加剧。

整体来看，保利物业上半年在主营业务上各项财务指标均表现不错，营收、利润表现略强于同步发财报的中海物业，不过在非业主增值服务和社区增值服务上，出现“增利不增收”的情况。

来源：保利物业2023年中报

外拓新增合同金额翻倍

在大物业战略的牵引下，上半年保利物业合同管理面积增至8.42亿平方米（去年同期为7.32亿平方米），在管面积约6.51亿平方米（去年同期为5.23亿平方米）。整体而言，保利物业已经构建起涵盖全国28个省、直辖市和自治区的209个城市，合同项目达2830个，在管项目数增至2230个。

管理面积的大幅增长，一方面得益于母公司保利发展持续增长的输送，另一方面保利物业在外拓市场也开足马力。

上半年，来自保利系统内新增在管项目数达76个，较去年同期提高65%。同时，保利物业新签约第三方项目单年合同金额12.9亿元，同比提升111%。在拓展项目体量方面，仅上半年新签约千万元级以上项目金额就达6.1亿元，追平2022上半年总签约合同金额，项目数量达33个，同比提升175%，一二线城市新签约单年金额占比较同期提升8.4个百分点，占比达72.5%。

来源：保利物业2023年中报

整体来看，于2023年6月30日，保利物业来自第三方项目的在管面积达到约412.0百万平方米，较2022年底的在管面积增长约59.0百万平方米，占总在管面积约63.3%；来自第三方的物业管理服务收入约为19.686亿元，较2022年同期大幅增长约32.4%，占物业管理服务总收入约40.9%，同比提高约3.3个百分点。

从物业类型收入看，上半年保利物业源自住宅小区的物业管理服务收入约为28.36亿元，较2022年同期增长约17.4%，占整体营收比例为58.9%。而非住宅物业营收占比为41.1%，其中源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为7.579亿元，较2022年同期增长约25.4%；源自公共及其他物业的收入约为12.243亿元，较2022年同期增长约30.9%，占物业管理服务总收入的比重约25.4%。

增值服务“增利不增收”

上半年，保利物业的利润增速跑赢收入增速，整体毛利率21.2%，同比提升1个百分点；净利率达到10.9%，同比提升1个百分点。

在主要营收板块中，物业管理服务收入同比增加约21.8%至48.18亿元，而非业主增值服务和社区增值服务，收入均同比录得下跌。其中，非业主增值服务收入为10.5亿元，同比下跌3.8%；社区增值服务收入为12.72亿元，同比下滑9.3%。

保利物业在中报解释称，非业主增值服务收入下降主要是因为其提供案场协销服务的项目数量下降；社区增值服务收入下降则主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。

来源：保利物业2023年中报

不过，增长服务业务的毛利率都有所提升。保利物业社区增值服务利润同比增长8.5%，毛利率同比增长6.2%；非业主增值服务的毛利率19.58%，较2022年同期上升约0.95个百分点。

对于保利物业这份中报，引发投资者的一个关注点是其与保利发展的一项关联交易。上半年，保利物业根据《车位租售业务代理服务框架协议》开展车位代理业务，向保利发展支付30亿元的按金。由此，保利物业预付款项、按金及其他应收款项较2022年底的8.73亿元增加约30亿元，根据合同约定保证金将于2023年12月收回。

对于未来发展，保利物业表示，在经济发展的波动调整中，物业管理服务行业作为基础性、民生型服务业，在社区保障、商业服务、公共治理等领域积极作为，呈现出较好的发展韧性和稳定性。伴随一系列经济支持政策的落地，行业也有望在旧城改造、城市服务、社区生活等领域迎来新的发展机遇。

“公司将坚定推进‘大物业’战略，在现有规模优势、多元业态经验、差异化产品能力的基础上，依托全国性业务网络布局，进一步提升项目拓展密度，打造核心项目集群。”

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